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新冠肺炎疫情陰霾尚未退去,房地產企業終於感受到了一絲春天的暖意。

作者: 吳俊捷 羅韜[ 地產股在13日迎來逆勢普漲潮,300地產(399952.SZ)收盤上漲2.15%,走出與三大股指相悖的行情。 ]

如今,新冠肺炎疫情與非典存在諸多相似性,經濟受到同樣的重創,疊加地方政府的救市政策相繼出台,市場上關於「地產拉動經濟」的幻想和擔憂再度浮現。

各個地方政府一連串利好政策的推出,讓市場聯想到了2003年非典疫情之後國內樓市走向。

以西安、武漢、杭州等為代表的明星二線城市目前政策整體力度不敵無錫,多涉及土地出讓金或住房公積金緩繳、開竣工時間順延等,以幫扶為主,穩定樓市預期。這與二線樓市受返鄉置業潮停擺影響不大有直接關係。

以「賣地大戶」杭州為例,於2月11日出台的政策主要涉及緩繳土地出讓金21天、開竣工時間可順延、減免臨時改變土地用途從事商業活動、利用劃撥用地進行經營性活動的企業2個月的土地年收益等。

整體而言,房地產行業開始逐步走進各級政府惠企、暖企政策關懷的範疇內。

「類似於武漢這樣的明星二線城市樓市起色大不大,主要看三四月的『小陽春』。」美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,武漢、杭州、西安等大多數的二線樓市在近兩年整體處於橫盤調整狀態,房價早已夯實、供需面活躍,城市基本面紮實,如果疫情能在2月底控制,則疫情對當地樓市的影響基本在可控區間內。因此,二線城市「救市」態度,並不急迫。若疫情持續至三月仍未有「拐點」,不排除地方政府加大樓市救助政策的力度。

此前,已有承德、嘉興、天津等近十個省市出台疫情期的「涉房」財政支持政策,或調整土地價款繳付方式和期限,或優化審批服務、調整履約監管等,力度不一。

此前,中央和各級地方政府政策主要圍繞降低企業經營性融資成本,國有物業讓利以實現企業租金減免,企業稅費緩繳少繳,重點關懷餐飲、商貿、交通企業,實施援企穩崗等一攬子政策。

2月12日,無錫、西安、南昌、上海、浙江等多個省市,相繼推出了各類涉房支持政策,從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等多個維度,給予了房地產企業極大的關懷和支持。至此,全國超過十省市出台各類涉房地產行業政策。

具體來看,其中有涉及房地產開發企業、建築業企業、房屋中介企業、房屋租賃企業,納稅申報及稅款繳納最長可延期3個月;引導房地產和建築施工企業信貸合理適度增長;保障住房貸款有序投放、預售資金監管放鬆至累計申請使用額度不超過重點入賬監管資金的95%;商品房預售條件放寬至完成投資額25%以上即可;組織網上房交會等,幾乎涉及房地產開發、融資、預售、銷售等前端各環節。

以上海為例,其政策主要涉及緩繳或分期繳納土地出讓金;同樣為一線樓市的深圳,它的「涉房」政策主要着力點在支持困難企業和因新冠肺炎住院治療或隔離人員降低公積金繳存比例或緩繳公積金,力度並不大。

更為重要的是,在行業人士看來,當下的國內房地產市場與2003年處於截然不同的兩個階段,已不可能單純複製當年走勢。

疫情中心武漢,也是常年位居賣地榜前列,住房剛需和改善需求旺盛。2月7日,武漢住房公積金管理中心發佈《關於做好疫情防控期間住房公積金服務保障工作的通知》(下稱《通知》)。其中,一方面將防疫一線人員的首套房公積金貸款額度由70萬元提至84萬元;另一方面將放開外地援漢醫護人員在武漢購房異地公積金貸款的戶籍限制。相較於武漢近年大力度的降低落戶門檻及購房要求,《通知》稱得上是疫情尚未迎來拐點之前,地方政府有限範圍內的提振樓市騰挪之舉,但力度並不大。

至於地產行業是否會像2003年非典時期,站在經濟舞台中央,成為驅動宏觀經濟的核心力量,業內持謹慎態度。

上海財經大學中國公共財政研究院副院長范子英表示,基於住房短缺時代早已告結束、國內住房已偏離了居住屬性、房地產帶動產業鏈上下游的國民經濟支柱性地位、中國的城鎮化率距主要發達國家仍存差距等因素,房地產的經濟地位短期內仍不會發生改變。

2003年8月份,國家印發《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,簡稱18號文件,明確將房地產作為國民經濟的支柱產業。這是中國經濟的一個轉折點,讓房地產踏入15年的黃金髮展周期。

疫情持續至今,令原本已經低迷的土地市場進一步走弱。百城住宅類土地成交溢價率自2019年4月的25%高點持續降至12月的8%;土地流拍率自2019年1月低點9%,持續上行,並在2019年下半年開始加速上行,至2019年12月百城住宅類土地流拍率為44%,創2009年以來新高。

總體來看,本輪出台的涉房鬆綁政策特點鮮明,其中,一線城市樓市政策多涉公積金緩繳等,整體較審慎,以釋放正面預期為主;二線城市多以土地出讓金或住房公積金緩繳、開竣工時間順延等,幫扶為主;以無錫為代表的三線城市則救市色彩明顯。

中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜也表達了類似觀點,「因城施策」仍將是行業調控主基調,本輪疫情過後行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整,但不會與中央層面「房住不炒」定位出現衝突。

不過,截至目前,房地產行業主流觀點並不如此。一家TOP20地產公司高管告訴記者:「實際上地方政策對於房企而言的影響是有限的,主要都是針對土地出讓金方面的,這就是相當於給房企讓利,希望穩住市場。」

同日晚間出台的《西安市人民政府關於有效應對疫情促進經濟平穩發展若干措施》則涉及到緩繳或分期繳納土地出讓金、土地保證金比例降至20%、土地款繳納50%可預辦理不動產登記等。南昌市自然資源局同日發佈的政策與西安發力點類似,涉及土地出讓競買保證金比例調整為20%、商品住宅或商住混合用地出讓金緩繳為6個月等。

受此類消息提振,地產股在13日迎來逆勢普漲潮,300地產(399952.SZ)收盤上漲2.15%,走出與三大股指相悖的行情。

與之對應的是疫情期間土地供應意願高漲。華創證券梳理的統計數據顯示,2020年春節后初十至十八,包含北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京等在內的17個重點城市合計掛牌土地建面548萬平方米,同比增長107%。南京等不少城市新近的土拍,地塊多以底價成交,資金實力較強的國有房企成為競拍中的活躍力量。

因城施策主基調未變具體來看,相較於西安、無錫為代表的二線、三線城市而言,一線城市樓市政策整體較審慎,以釋放正面預期為主。

截至當前,央行、財政部、國務院等出台的頂層政策主要涉及公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現等多種貨幣政策工具向市場提供流動性以保持金融市場流動性合理充裕;給予疫情防控重點保障企業貸款貼息等,穩經濟和保財政訴求顯著。這也意味着後續逆周期調控政策力度或將進一步加大。

部分地區出台穩定政策2月12日,無錫連夜發佈的《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關保障經濟平穩運行的政策意見》(下稱《無錫樓市17條》)幾乎涉及房地產開發、融資、預售、銷售等前端各環節。

業內認為,這與一二三線城市的樓市處於不同的發展狀況直接相關,這或成為樓市接下來因城施策落實的政策主軸。

數位受訪人士認為,無錫、西安等多地政府密集發佈房地產前端支持政策,在中央穩經濟+保財政訴求下,預計「一城一策」力度將進一步加大。

「『房住不炒』政策基調不會改變,但會從前期着力的重點『不炒』逐步回歸至涵蓋改善型需求等在內的『居住』功能,繼續驅動經濟增長。」范子英續稱,政府也會通過加大基建、民生、醫療、互聯網等領域投資為經濟穩健增長培育中長期核心引擎。

目前,上海、深圳為代表的一線城市,則主要以市場預期為主。

在樓市交易近乎半個月沒開張的背景之下,利好政策的頻頻出台,對於房地產從業人員而言可謂大受鼓舞。一位地產10強企業的高管在朋友圈評論稱:西安、無錫等地政策針對房企痛點和難點,對症下藥,保護企業健康、穩定發展,這也是行政部門的擔當所在。

作為50強房企青睞的三線城市無錫,《無錫樓市17條》貫穿樓市前端政策各環節,是名副其實的「救」市措施。這背後是因為疫情對返鄉置業潮影響較大。三四線房企和樓市普遍面臨較大壓力,對地方政府的土地財政收入亦是壓力。

但另一面,「涉房」頂層政策僅涉及「對受疫情影響嚴重的企業到期還款困難的,可予以展期或續貸。靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延後還款期限」等,並未觸及核心的土地出讓金、土地款繳納等「救市」基調,回歸住房「居住」色彩開始逐步顯現。

「一線城市是政策風向標,在上層沒有明確的樓市刺激政策信號之前,頂多出台類似緩繳公積金、激發改善性需求等細化政策,大動作暫時不會有。」華南一家房企的市場人士表示,這類利好政策有利於穩定市場信心但對樓市影響並不大。

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